Hoe Retail tenantsmix beheren?

In het volgende artikel leest u hoe u de mix van winkelhuurders kunt beheren.

Retailformaten veranderen voortdurend en dit zal naar verwachting in een sneller tempo gebeuren met de groei van de detailhandel via internet en interactieve televisie. Een succesvolle huurdersmix moet reageren op dergelijke veranderingen die "continue monitoring, evaluatie en actie van de kant van de manager" vereisen .

Er zijn drie redenen voor de toegenomen moeilijkheid om een ​​succesvolle huurdersmix te handhaven. De eerste is de toegenomen concurrentie tussen centra als gevolg van hun proliferatie en de grotere mobiliteit van consumenten. Dit heeft gezorgd voor druk voor differentiatie tussen centra door middel van huurdersmix.

Ten tweede is een moeilijke retailmarkt een probleem met de conjunctuurcyclus, waarbij de retailmarkt afneemt en stijgt, wat resulteert in een afname van de ruimtevraag van retailers en een afname van de flexibiliteit van verhuurders bij het beheer van de huurdersmix.

Het derde probleem is de steeds veranderende demografische, mode- en consumentenvraag, die leidt tot de achteruitgang van sommige oudere retailers en de stevige uitbreiding van nieuwe, vaak met verschillende ruimtevereisten.

De investeerder / ontwikkelaar kan een managing agent inhuren die op zijn beurt een manager ter plaatse kan aanstellen die het dagelijkse contactpunt is met de retailgebruikers. Alle drie de lagen, en mogelijk andere, zijn in meer of mindere mate betrokken bij het beheer van de huurdersmix.

De voorwaarde voor een succesvol beheer van de mix van winkelhuurders in elk centrum is het monitoren van de prestaties, dat wil zeggen het winstniveau dat de retailers behalen met de implicaties voor de huurinkomsten en kapitaalwaarde van het centrum. Het voortdurend monitoren van verkoopprestaties, concurrentie en demografische gegevens voor dit doel.

Door voortdurende communicatie tussen manager en huurder kunnen de eerste de zakelijke behoeften van het bedrijf begrijpen. De meest voor de hand liggende indicator voor de noodzaak van wijziging van huurdersmix is ​​het falen van een winkelier. Dit kan resulteren in een onverwachte vacature en een verzoek om de lease toe te wijzen of te onderverhuren.

In een sterke retailmarkt zal de verhuurder waarschijnlijk profiteren van het opnieuw verhuren van een leegstaande eenheid en heeft hij geen belang bij het houden van een detailhandelaar wiens bedrijf niet floreert. In een zwakke markt kan de verhuurder echter zijn inkomstenstroom beschermen door het convenant van de detailhandelaar op te leggen om huur te betalen tot het einde van de huurovereenkomst.

Huurdersmix verandert normaal gesproken incrementeel over de levensduur van een centrum in reactie op openstaande vacatures bij liquidatie, bij beëindiging van het huurcontract, in overleg met de verhuurder of bij overdracht. Elke vacature biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurdersmix aan te passen binnen de beperkingen van de markt en de kenmerken van de vacante eenheid.

Verhuurders en hun agenten moeten managementtools ontwikkelen om met deze omstandigheden om te gaan. De retailleases bevatten gewoonlijk clausules die de goedkeuring van de verhuurder vereisen voordat de lease kan worden toegewezen of onderverhuurd en een gebruikersclausule die de soorten goederen die kunnen worden verkocht beperkt.

De convenanten van deze huurder zijn het belangrijkste middel van de verhuurder om te controleren welke detailhandelaren handelen in het centrum en de mix van koopwaar die wordt aangeboden. De huurovereenkomst bevat in deze gevallen een clausule die wijziging van het gebruik toestaat, maar niet "voor doeleinden waarvoor de verhuurder redelijkerwijs bezwaar kan maken op grond van goed estate management".

Pro-actief beheer van de huurdersmix is ​​vereist, in plaats van afhankelijk te zijn van door de retailer geïnitieerde wijzigingen. Dit kan gepaard gaan met onderhandelingen over de overdracht van huurcontracten die mogelijk een betaling aan de winkelier met zich meebrengen.

Meer radicaal kan een centrum geheel of gedeeltelijk worden gerenoveerd en de huurdersmix wordt opnieuw gepositioneerd in de richting van een veranderde demografische of concurrerende omgeving. Dit kan ook gepaard gaan met de fusie of onderverdeling van eenheden om aan de nieuwe retailvereisten te voldoen.

Verhuringen zullen normaal gesproken op de huurprijzen van de markt zijn, maar gevallen van hogere biedingen worden opgegeven om de gewenste huurdersmix te bereiken. De geleidelijke evolutie van de huurdersmix, omdat klanten niet langer instabiel zijn of niet de winkel vinden die ze in een bepaald centrum verwachten.

Leasing Praktijk:

De inkomenszekerheid is favoriet en dit wordt bereikt door huurcontracten van twintig of vijfentwintig jaar aan sterke bedrijven. In de context van winkelcentra betekende dit lange huurcontracten met sterke ankers of nationale meerdere winkelbedrijven. Tijdens de vastgoedrecessie en de daaruit voortvloeiende verandering in kantoorbedrijfspraktijken werden kortere huurcontracten acceptabel voor beleggers in de kantoor- en industriële vastgoedsector.

Het idee werd ook aanvaard dat het versnellen van functionele veroudering gemakkelijker kon worden verholpen wanneer verhuurders kortere huurovereenkomsten gebruikten, waardoor ze vaker controle over het gebouw konden krijgen. Winkeliers hebben echter minstens vijf jaar zekerheid nodig om de soms zeer hoge kosten voor het inrichten van hun eenheid af te schrijven, zodat er een ondergrens is voor de acceptabele huurovereenkomst.

Er moet altijd een evenwicht worden gevonden tussen flexibiliteit die kan worden geboden door korte huurovereenkomsten en de wens om een ​​inkomensstroom veilig te stellen tot in de toekomst, waardoor de waarde van het centrum als financieel actief wordt onderbouwd.