Sitecontrole en acquisitie voor winkelcentrumontwikkeling
Na het lezen van dit artikel zult u meer te weten komen over het beheer van de site en acquisitie voor winkelcentra.
Sitecontrole en acquisitie:
Zodra we een potentiële site voor ons ontwikkelingsproject hebben geselecteerd, moeten we de problemen onderzoeken die gepaard gaan met het verwerven en verkrijgen van controle over die site. Locatieregeling is het belangrijkste ingrediënt en vaak het moeilijkste obstakel voor commerciële ontwikkeling. Voordat we sitecontrole kunnen verkrijgen, moeten we bepaalde onvoorziene omstandigheden onderzoeken door uw 'due diligence' uit te voeren.
Due diligence omvat de verschillende processen die moeten worden uitgevoerd voordat de ontwikkeling van een project begint, zoals eigendomsopruiming, kostenramingen, milieutests en marktanalyses.
De secties binnen het onderdeel Site Control en Acquisition van de handleiding zijn onderverdeeld in:
(1) Te nemen stappen voor het beheer van de site, en
(2) Verkrijgen van sitecontrole.
Te ondernemen stappen voor sitecontrole:
Hieronder vallen de stappen die we moeten nemen voordat we de controle over een site krijgen, waaronder: verzameling en organisatie van informatie, het vinden van de eigenaren en andere belangrijke eigenschappen van onroerend goed, het beoordelen van eigendomskosten, milieutests en certificatie en het onderzoeken van fysieke beperkingen van de site.
Verkrijgen van sitecontrole:
Deze omvatten onder meer het proces van het verkrijgen van sitecontrole van zowel overheids- als particulier land. Dit is meer een procedureel werk en maakt geen deel uit van reguliere mall management-werkzaamheden.
Initiële informatieverzameling - Kaarten om informatie weer te geven:
Een reeks verschillende kaarten is handig tijdens het proces van siteverwerving, zowel als een bron van informatie als om informatie die u hebt verzameld weer te geven, te ordenen en te analyseren. Het is handig om te beginnen met een Site Base Map, die zal dienen als de basiskaart waaraan we andere stukjes informatie kunnen toevoegen.
Daarom moet het de minimaal noodzakelijke informatie weergeven, zoals lotnummers, adressen, lotlijnen, dimensies en straatnamen. De kaart moet ook worden gebruikt om het grotere gebied rond de site te schalen en weer te geven in geval van toekomstige uitbreiding van het project.
De stappen voor het maken van een Site Base Map worden hieronder beschreven:
1. Verkrijg een cartografische kaart van de gemeentelijke dienst van de stad en gebruik deze als een basissjabloon.
2. Verkrijg voorlopige adresgegevens en begrijp welke van de volgende mogelijkheden het kan zijn (laten we zeggen voor een eigenschap van drie plots): drie afzonderlijke eigenschappen met drie afzonderlijke adressen, twee afzonderlijke eigenschappen of één enkele eigenschap.
Identificatie van eigendom en andere belangrijke informatie:
Een eerste stap bij het verwerven van een site is het vaststellen van basiskenmerken van het onroerend goed, zoals het huidige eigendom, de partijgrootte en de geschatte waarde. Eigendomsinformatie is bijvoorbeeld belangrijk omdat we contact moeten opnemen met de eigenaar en een aanbieding moeten doen om de woning te kopen.
Hoe de eigenaar te identificeren:
Het Register van Deeds verzamelt, onderhoudt en verspreidt informatie over het huidige en in het verleden eigendom van een eigendom. De belastingbetaler en de eigenaar van het onroerend goed zijn niet noodzakelijkerwijs dezelfde persoon. Als u geïnteresseerd bent in de aankoop van het onroerend goed, moet u contact opnemen met de eigenaar van het pand (di de persoon die de eigendom van dat onroerend goed heeft).
De database van het register van akten bevat de volgende informatie:
1. Namen van koper en verkoper.
2. Type akte, bijvoorbeeld akte-vordering daad.
3. Naamsketen leidend tot de huidige eigenaar - alle eigendomsoverdrachten aan de huidige eigenaar.
4. Overboekingsbedrag - verkoopprijs van het onroerend goed.
5. Hypotheken en andere lasten.
6. Lot, liber en paginanummer van de laatste akte - wettelijke beschrijving van het onroerend goed.
De reële eigendomskosten beoordelen:
Voordat een site wordt gekocht, moeten bepaalde kosten worden onderzocht naast de marktwaarde van het onroerend goed. De eigendomskosten omvatten achterstallige belastingen, back waterrekeningen, het aantal verschillende eigenaars en holdingkosten. We moeten de eigendomskosten beoordelen voordat we het proces voor sitecontrole beginnen.
Titel zoeken:
Bij het daadwerkelijk kopen van onroerend goed, moet een titelbedrijf worden gebruikt om volledig onderzoek te doen naar het eigendom van het onroerend goed en om de titel te verzekeren.
Back Water / elektriciteitsrekeningen:
Neem contact op met de afdeling Elektriciteit en Water van de stad om te bepalen of het onroerend goed dat u wilt kopen onbetaalde waterrekeningen heeft.
Aantal verschillende eigenaren:
Het verkrijgen van een site die in het bezit is van veel individuen, houdt in dat u contact opneemt met en onderhandelt met veel meer mensen, wat de kosten en tijdvereisten kan opdrijven. Hoe groter het aantal eigenaren, hoe groter bovendien de kans dat een of meer eigenaren van onroerend goed tegen een hogere prijs uitkomen.
Uitgraving:
Opgravingskosten zijn erg moeilijk te voorspellen, omdat het gaat om puin dat ondergronds verborgen is en in hoge mate afhankelijk is van bouwplannen die aan het begin van het ontwikkelingsproces onbekend zouden kunnen zijn.
Kosten houden:
Holdingkosten zijn kosten zoals belastingen, veiligheid, onderhoud en verzekeringen die we over het onroerend goed moeten betalen terwijl de rest van het project wordt samengesteld.
Onderzoek naar de fysieke beperkingen van een site:
Voordat we een site aanschaffen, moeten we eventuele fysieke beperkingen van die site onderzoeken om te bepalen of:
(1) De site is geschikt voor onze ontwikkeling, en
(2) Of het wijzigen van fysieke beperkingen (indien mogelijk) kostbaar is.
Het onderzoeken van deze problemen is onderdeel van onze due diligence; een gebrek aan grondig onderzoek kan uw ontwikkeling belemmeren of zelfs stoppen.
Zonering:
Zonering is belangrijk om te onderzoeken omdat het bepaalt welke activiteiten kunnen worden uitgevoerd op een eigenschap, de grootte van de structuren en waar structuren kunnen worden geplaatst. Bovendien, als de activiteit die u van plan bent uit te voeren op dat onroerend goed in strijd is met de huidige bestemmingsplannen, moet u overwegen of u al dan niet een bestemmingswijziging wilt nastreven.
erfdienstbaarheden:
Een erfdienstbaarheid geeft houders het recht om het eigendom te gebruiken waarop de erfdienstbaarheid voor een specifiek doel is gelegen. Een gebruikelijke vorm van een erfdienstbaarheid is een recht van overpad (recht om het land van een ander over te steken).
Hulplijnen:
Wanneer een project openbare straten of steegjes omvat, moeten ondergrondse en overheadvoorzieningen onder of boven deze gebieden worden geïdentificeerd en in sommige gevallen worden verplaatst.
Straat- en steegafsluitingen:
Ontwikkelingsprojecten vereisen vaak straat- en steegsluitingen. Ontwikkelaars willen bijvoorbeeld een straat sluiten om onroerend goed te consolideren voor een ontwikkeling; of gemeenschappen willen misschien steegjes sluiten om de beveiliging van hun wijken te verbeteren.
Bestaande structuren:
Voordat u een site aanschaft, dient u te onderzoeken of die sites bestaande structuren hebben die moeten worden gesloopt of worden gesaneerd. Gezien milieuproblemen en bouwkosten kunnen sloop en renovatie van bestaande structuren erg duur zijn en daarom moeten deze worden onderzocht voordat een site wordt gekocht.
Milieutesten en certificering:
Als onderdeel van uw due diligence moet u bepaalde milieutest- en certificeringsprocedures volgen voordat u land aanschaft. Als u grond in eigendom van de stad koopt, moet het milieutestproces beginnen zodra u het recht op toegang hebt verkregen.
Over het algemeen zou hieronder worden onderzocht:
1. Bescherming van waterbronnen.
2. Luchtvervuilingsbestrijding.
3. Small Business Clean Air Assistance.
4. Gevaarlijk afvalbeheer.
5. Solid Waste Management.
6. Milieuantwoord, zoals gewijzigd.
7. Regels voor ondergrondse opslagtanks, ongewijzigd.
8. Lekkende ondergrondse opslagtanks, ongewijzigd.
9. Underground Storage Tank Financial Assurance, ongewijzigd.
Redenen voor milieutests:
Voordat een site wordt gekocht, zijn bepaalde test- en certificatieprocedures nodig om:
(1) Beoordeelt het vroegere gebruik van de site,
(2) Bepaal of een corrigerende actie (dwz opruimen) vereist zal zijn, en
(3) Om uzelf tegen aansprakelijkheid voor vervuilingskosten te beschermen.
We moeten gekwalificeerde experts inhuren om milieutests uit te voeren. Het volgende bespreekt typen typische milieutests die u mogelijk moet uitvoeren, gevolgd door advies over het inhuren van milieuadviseurs.
Beoordeling van milieusites:
Environmental Site Assessment (ESA) is een onderzoek dat in het algemeen wordt uitgevoerd als onderdeel van een vastgoedtransactie, zoals de verkoop of herfinanciering van een woning. Een grondige ESA zal bepalen of de locatie een "faciliteit" is. Een faciliteit betekent een gebied, plaats of eigenschap waar een gevaarlijke stof de concentraties overschrijdt die zijn toegestaan voor menselijke contactniveaus. Een ESA bestaat typisch uit twee fasen van het testen van fase I en fase II.
Fase I - Beoordeling van milieusites:
Omschrijving:
Fase I-testen is een beoordeling van het landgebruik van de site in de loop van de tijd en omvat geen intrusieve testen (bijv. Het verzamelen van bodem- of watermonsters).
Een Fase I bestaat meestal uit de volgende elementen:
1. Sitebeschrijving.
2. Inspectie van de locatie.
3. Onderzoek naar in het verleden en de aangrenzende toepassingen, inclusief vorige eigenaars van de site voor de afgelopen 30, 40 of meer jaren.
4. De wettelijke geschiedenis van de site, bijvoorbeeld vergunningen, moet zijn uitgegeven als bepaalde gevaarlijke chemicaliën zijn opgeslagen of op de site zijn gebruikt.
5. Studie van verontreinigingsbronnen in de omgeving.
Fase II - Beoordeling van milieusites:
Omschrijving:
Een Fase II-studie kan het Fase I-werk volgen (hoewel niet alle sites die Fase I-tests ondergaan, een Fase II vereisen) en zowel een beoordeling van historische informatie als monsterverzameling en site-evaluaties kunnen omvatten. Fase II-testen onderzoeken verder de zorgen die tijdens fase I zijn gevonden.
Wat een fase II omvat. Een fase II kan het verzamelen van geïsoleerde afzonderlijke grond- en watermonsters op een locatie omvatten, het identificeren van potentiële verontreinigingen en het ontwikkelen van een formeel werkplan voor het beoordelen van de eigenschap.
Dit kan een tijdschema omvatten voor het onderzoeken van de omvang van de vervuiling op de site, mogelijke kosten in verband met verwijdering en behandeling van verontreinigingen en een planning voor de definitieve voltooiing van de sanering.
