Rol van makelaars in de pre-operationele fase van winkelcentra

Na het lezen van dit artikel leert u over de rol van makelaars in de pre-operationele fase van winkelcentra.

Pre-operationeel stadium - rol van tussenhandelaren:

Een winkelcentrum kan na 2-3 jaar na de start van het project worden geopend, maar de marketing van dezelfde start zodra tekeningen en bestemmingsdetails met huurinformatie of rechtstreekse aankoopgegevens gereed zijn. Een bedrijf moet in eerste instantie beslissen hoeveel ruimte te verkopen en te leasen en tegen welk tarief.

Tarief voor rechtstreekse aankoop is meer van economische aard gebaseerd op de waargenomen toekomstige waarde van het onroerend goed nadat het is geopend. Ontwikkelaar kan kleine loopgraven van onroerend goed in winkelcentrum verkopen aan particulieren of bedrijven die investeerders zijn die geen directe detailhandel in het pand zullen uitvoeren (mensen die onroerend goed kopen tegen de huidige tarieven om te verdienen met een hoge ROI door deze voor langere termijn te verhuren aan huurders) of voor beleggers die het pand willen kopen om een ​​detailhandel te doen of voor merken / winkeliers om hun bedrijf te starten zodra winkelcentrum gereed is.

Voor het huren is overeengekomen tussen merken of ondernemers om een ​​contract af te sluiten tussen hen en de ontwikkelaar genaamd "Overeenkomst met Lease", die vervolgens wordt omgezet in "leaseovereenkomst" zodra het winkelcentrum wordt geopend.

Het is over het algemeen een bedrijfsbeleid dat de beslissing om te verkopen of huren te stimuleren. Een bedrijf dat alleen ontwikkelaar zou willen zijn en zou verdienen met toevoeging van basiswaarde, zou de eigenschap zo veel mogelijk verkopen, tenzij het ernaar streeft om op lange termijn een betere ROI te behalen en ook extra inkomsten uit winkelcentrumoperaties te verdienen.

Nu moet een ontwikkelaar uiteraard begrijpen of hij een verkoopteam heeft of afhankelijk is van makelaars (kan expertbedrijven zijn zoals Knight Frank of individuen) of beide. Het wordt altijd geadviseerd om zowel als makelaar de marktpuls te begrijpen als ook dichter bij de klant te staan, dus de "Go To Market" -tijd te verminderen.

Hoewel een bemiddelaar / expertformulier is aangesteld, is het ook noodzakelijk om slechts enkele als geregistreerde makelaars te benoemen die gemachtigd zijn om het winkelcentrum te verkopen / te verhuren. Te veel tussenhandelaars kunnen de koersen verlagen door kartelvorming en ook de te leveren producten kunnen niet worden gecontroleerd.

Een ontwikkelaar betaalt over het algemeen een maandhuur (in het geval van leaseovereenkomsten) of 2% van de verkoopwaarde aan makelaar als vergoeding voor een deal. De ontwikkelaar wijst in het algemeen een makelaar aan tegen een kleine vergoeding die wordt gebruikt om het project en makelaars te promoten via gedrukte advertenties.

Makelaars verdienen ook via de klant door ze op dezelfde manier aan te rekenen als aan ontwikkelaars.

Terwijl dat gebeurt, moet een verkoopteam van een bedrijf zich ook inspannen om direct klanten te bereiken en deals voor het winkelcentrum te sluiten. Maar het is duidelijk dat de pre-opening van de marketing al eerder begon dan een daadwerkelijke lancering van het winkelcentrum, maar daadwerkelijke deals of het grootste deel van de handel voor winkelcentrum materialiseren dichter bij de opening.

Zelfs merken die hun intentie aanbieden om deel uit te maken van het winkelcentrum, geven gewoon een intentieverklaring met dat doel en een of andere symbolische stap vooruit die afhankelijk is van de feitelijke overeenkomst voordat het winkelcentrum wordt geopend. Dit houdt de ontwikkelaar onder druk om te leveren wat in de beginfase is beloofd.

Een typische professionele makelaar zou vereisen:

Een makelaar doet er alles aan om Verhuurder / Ontwikkelaar bij te staan ​​bij het plannen van de lay-out van het Project en bij het vermarkten en leasen van het Project, alles in overeenstemming met de financiële doelstellingen van Verhuurder / ontwikkelaar. Broker zal zijn uiterste best doen om het Project binnen de vastgestelde periode volledig te verhuren.

De verplichtingen van de makelaar omvatten, zonder beperking:

(i) Het dienen van verhuurder als een retail- en leasingconsultant door Landlord en zijn architecten, ontwerpers, consultants en andere agenten te adviseren met betrekking tot de conceptuele lay-out en het ontwerp van het project en de huurdersmix en huurvooruitzichten van het project;

(ii) Tijdige voorbereiding en indiening bij de Verhuurder van een volledig merchandisingplan voor het gehele Project, welk merchandisingplan naar goeddunken van de Verhuurder aanvaardbaar is;

(iii) Tijdige productie en indiening bij verhuurder van marketing- en promotiemateriaal voor huurovereenkomsten voor het onderwerp van het gebouw voor conform gebruik, welk marketing- en promotiemateriaal naar goeddunken van Verhuurder aanvaardbaar is;

(iv) Identificatie en verzoek van kandidaat-huurders en onderhandeling over (maar niet instemming met of uitvoering van) onderverhuren met dergelijke potentiële huurders; en

(v) Andere taken die verhuurder redelijkerwijs van hem verlangt (inclusief advisering bij toekomstige restaurantleaseovereenkomsten) om Verhuurder te helpen bij het behalen van zijn geprojecteerde huurhonoraria per vierkante voet, percentage huurhuren en kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimten bij het Project en bij het bereiken van zijn doel van het voltooien van alle leasing van het project.

Makelaar is niet en heeft geen bevoegdheid om enige huurovereenkomst of andere overeenkomst namens verhuurder uit te voeren of op enige manier enige verplichting op te leggen namens, binden of een verklaring of garantie afleggen aan verhuurder.

Bij het onderhandelen over eventuele Onderverhuren zal de Makelaar alle toekomstige huurders informeren dat de Makelaar geen vertegenwoordiger van de Verhuurder is en geen echte of schijnbare bevoegdheid heeft om de Landlord te binden aan enige huurovereenkomst, overeenkomst of andere verplichtingen, die alleen kan plaatsvinden bij de uitvoering door de Verhuurder van een schriftelijke Subject Lease.