Beleid voor het beheren van Tenant Mix
Na het lezen van dit artikel zult u meer te weten komen over het beleid voor het beheer van de huurdersmix.
Het identificeren van de verblijfplaats in de eigendoms- en managementhiërarchie legt de verantwoordelijkheid voor het beleid ten aanzien van huurdersmix. Gemiddeld hebben interne vermogensbeheerders en beleggers meer invloed dan uitbesteed wordt
vermogensbeheerders, verhuurmakelaars en onderzoeksadviseurs.
Beheerders van winkelcentra hebben een marginaal minder invloed dan onderzoeksadviseurs en belangrijke detailhandelaren en ankers zijn het laagste in de hiërarchie. Het is ook belangrijk om op te merken dat anchor tenant ook invloed heeft op beslissingen tenancy-mix in grotere mate.
Het is ook belangrijk om een 'formeel' beleid voor huurdersmix te hebben in plaats van informele documenten, wat ertoe leidt dat onbeperkte beslissingen onder druk worden genomen en hetzelfde worden verdedigd, zelfs als een winkelcentrum faalt, omdat er richtlijnen zijn om hetzelfde te meten. De huurdersmix moet voortdurend worden herzien om problemen te diagnosticeren en proactief beheer mogelijk te maken om het concurrentievermogen van het centrum te handhaven.
Het succes van een winkelcentrum hangt af van de initiële huurdersmix, die wordt gedomineerd door de keuze van anchor-tenants. De positionering van het centrum in relatie tot zijn concurrentie, zijn aantrekkingskracht op het winkelend publiek en zijn potentieel voor het trekken van herhaalde patronage worden allemaal sterk beïnvloed door de huurdersmix.
De detailhandel in India ondergaat belangrijke veranderingen, wat een uitdaging is voor retailvermogensbeheerders en het potentieel heeft om de mix in veel centra achterhaald te maken. Tegenwoordig is het beleid in de meeste gevallen een informeel overzicht en ongeschreven. Het is interessant dat de vermogensbeheerders zich in staat voelden om het succes van hun huurdersmixbeleid te beoordelen, ondanks het vage karakter ervan.
Het belang van het onderhoud van ankerplaatsen wordt erkend door vermogensbeheerders, net als in de literatuur. Het maximaliseren van inkomsten op korte termijn lijkt in evenwicht te zijn met de noodzaak om een huurdersmix te plannen die op middellange tot lange termijn zal bijdragen aan de waarde van activa.
Het beheer van voetgangersstromen wordt als het hoofddoel beschouwd wanneer winkeliers in een centrum worden gevestigd, en overwegingen met betrekking tot vergelijkingsclusters, levensstijl en koopwaar lijken minder belangrijk te worden gevonden, misschien omdat deze automatisch worden beheerd door de keuzes van de winkeliers voor betaalbare en geschikte toonhoogte.
Omzetindexen en omzet huurgegevens worden gebruikt om het succes van het huurdersmixbeleid te bewaken. Sommige vermogensbeheerders kunnen meer proactief zijn, de weerslag van huurdersuitkering, samensmelting van eenheden, verhuizende huurders en de clausule voor het overtreden van exploiterende verhuurders, suggereert dat velen hun huurdersmix energiek aanpassen om te reageren op veranderende winkelomstandigheden.
De belangrijkste hindernissen worden gezien als ongeschikte groottes van eenheden, gebrek aan lege eenheden en lange huurovereenkomsten. Gebrek aan investeringen en proactief beheer wordt niet als een probleem beschouwd, hoewel aantoonbaar een combinatie van beide de waargenomen belemmeringen zou kunnen overwinnen.
Het is niet mogelijk om aan de hand van deze studie vast te stellen in hoeverre vermogensbeheerders succesvol zijn in het beheer van de huurdersmix in een periode van snelle en significante verandering in de detailhandel. Methoden die bronnen verbruiken, worden mogelijk niet als een waardevolle investering beschouwd wanneer het potentieel voor het verhogen van de waarde wordt beperkt door de grootte en het stroomgebied.
Het winkelcentrum is een agglomeratie van verschillende detailhandelaren en commerciële dienstverleners binnen een goed gepland, ontworpen en beheerd gebouw of een groep gebouwen als een eenheid. Deze definitie suggereert dat de agglomeratie van winkel- / serviceactiviteiten in een winkelcentrum goed gepland en sterk gecontroleerd wordt door de centrumbeheerder / -beheerder.
Daarom kunnen de interactieve krachten onder huurders, dat wil zeggen de inter-store externaliteiten, worden geïnternaliseerd / beheerd om de winst voor het hele winkelcentrum te maximaliseren. Dit cluster van retail- en serviceproviders in winkelcentra wordt de 'huurdersmix' genoemd. De verscheidenheid aan winkel- / servicecategorieën en merken is het resultaat van deze mix van verschillende huurders.
Een regionaal winkelcentrum bevat meestal meer dan 100 winkelunits; zo zijn de mogelijke combinaties van huurdersmixen van detailhandel / servicecategorieën en merken bijna oneindig. Aangezien elke mogelijke combinatie van huurders een onderscheidende bijdrage levert aan het imago van het winkelcentrum, hoe kunnen we dan een "ideale" of "gebalanceerde" huurdersmix identificeren voor een bepaald winkelcentrum?
Bovendien is huurdersmix geen statische situatie: de markt verandert in de loop van de tijd, evenals de voorkeuren van de klant en modetrends. Daarom is zelfs de "ideale" toestand die in één seizoen of periode wordt bereikt, misschien niet geschikt voor de volgende. Trouwens, de detailhandel is bijna een perfect concurrerende markt; dus, de acties van concurrenten hebben altijd een dramatische invloed op marketingstrategieën.
Daarom moeten centrumbeheerders / operators hun huurdersmix voortdurend bijstellen om de trends in de markt bij te houden. Onder deze omstandigheden is het niet verrassend dat een ideale huurdersmix een puzzel kan zijn voor centrummanagers / operators.
Een goede huurdersmix omvat een verscheidenheid aan compatibele (of aanvullende) detailhandel / serviceproviders en een efficiënte toewijzing van ruimten (zowel omvang als aantal) en een juiste plaatsing van tenants die de uitwisseling van klanten en winkelactiviteiten stimuleert.
In een breder perspectief zou het ook voldoende openbare voorzieningen en diensten moeten omvatten, zowel wat betreft de kwaliteit als de gevraagde hoeveelheid. De essenties die de kwaliteit van de winkelomgeving van een centrum verbeteren, voldoen aan de behoeften van de klant, zoals goederen en diensten, gemak, enthousiasme en voorzieningen, maken allemaal deel uit van de elementen van een ideale huurdersmix.
