Wie moet het onderhoudsbeheer in winkelcentra uitvoeren?
Krijg het antwoord van: Wie moet het onderhoudsbeheer in winkelcentra uitvoeren?
Wie zou het moeten doen? Mall Manager of gespecialiseerd agentschap?
Zoals u zult zien, is onderhoud een klus met veel technische kennis over machines, elektrische voorzieningen, HVAC en natuurlijk zachte aspecten zoals Housekeeping etc.
Hoewel Mall Management op eigen initiatief kan beslissen om de O & M te beheren op voorwaarde dat:
1. Technisch team is aangeworven.
2. Arbeid wordt aangeworven die regelmatig is en ook op het dagloon.
3. Neem de last van extra loongerelateerde aspecten zoals PF & ESI.
4. Neem ook de last van facturering en incasso.
5. Begrijp het feit dat veel standaardbetalingen zoals elektriciteitsrekeningen op tijd moeten worden afgedragen, ongeacht of ze door inzamelaars worden afgehaald. Kasstromen zijn dus zorgwekkend.
6. Neem ook de risicofactor op zich bij het uitvoeren van niet-betalingen, lage bezettingsgraad, vertraagde betalingen, boetes door statutaire organisaties, een steeds hoger percentage inputs zoals benzine, diesel enz.
7. Mall Management is aansprakelijk voor eventuele fouten met het openbare leven, werknemers, fysieke bezittingen van bewoners en klanten.
8. Af en toe kan slechte service ertoe leiden dat de bewoner de leenhuurbetalingen uitstelt of afkoopt.
9. Niet alleen inzittenden, beleggers die leeg staan, worden een probleem of O & M Charges-verzameling.
Onderhoudsuitbesteding:
De belangrijkste drijfveren achter de overweging van onderhoud outsourcing zijn:
1. De toenemende schaarste aan geschoold onderhoudspersoneel.
2. De toenemende verfijning van productie- / verpakkingsapparatuur.
3. Verhoogde druk op marges door geglobaliseerde concurrentie.
4. De toenemende behoefte om zich te concentreren op kerncompetenties (in deze context, een kerncompetentie is er een die u zo goed doet, andere bedrijven zullen u betalen om het voor hen te doen).
5. De noodzaak om toegang te krijgen tot technologische innovatie zonder daarvoor kapitaal te hoeven investeren.
6. Eisen van belangrijke klanten en vooruitzichten voor just-in-time leveringen, voorraad van de leverancier en toegenomen flexibiliteit bij de productieplanning hebben de beschikbaarheid van apparatuur des te belangrijker gemaakt.
7. Verhoogde druk om RONA (Return On Net Assets) te verbeteren door de levensduur van kapitaalgoederen te optimaliseren.
8. De noodzaak om een rendement op het geïnvesteerd vermogen in onderhoud te genereren dat ten minste gelijk is aan het rendement op geïnvesteerd kapitaal dat door het bedrijf als geheel wordt verdiend.
9. De noodzaak om kennis en expertise nu te institutionaliseren in de hoofden van ingezeten materiedeskundigen.
10. De beschikbaarheid van gekwalificeerde dienstverleners.
Maar desondanks volgen verschillende O & M-arrangementen:
1. Mall management beheert de O & M direct en factureert deze aan bewoners en beleggerseigendom.
2. Mall Management overhandigt de gehele O & M aan een bureau dat alle mogelijke aspecten voor een langere termijn zou omvatten. Het bureau is verantwoordelijk voor alle incasso's, facturering en tevredenheid van de bewoners. In dit Arrangement zal Mall Developer of Mall Management zich niet bemoeien met O & M-werken; het neemt alleen toezichthoudende taken op zich.
O & M-agentschap met winkelcentrumontwikkelaar zal een tarief bepalen dat in rekening wordt gebracht aan de bewoners, inclusief het betalen voor zinkfonds, marketingfonds, winst voor ontwikkelaars, etc. Onder alle omstandigheden zijn alle incasso's en overmakingen de verantwoordelijkheid van het agentschap. Collecties worden rechtstreeks door het bureau zelf gedaan. In dit geval zal het O & M-agentschap directe contracten met inzittenden ondertekenen.
3. Mall Management overhandigt O & M aan een bureau met de volledige verantwoordelijkheid van verschillende deliverables, maar het management van de ontwikkelaar of het winkelcentrum verzamelt de huur rechtstreeks en geeft het agentschap zijn diensten terug.
In dit geval wijst de ontwikkelaar of het winkelcentrum een bureau aan als zijn gevolmachtigde om de betaling voor eerder te innen tegen al zijn verleende diensten. Natuurlijk nemen beiden hier evenveel financiële risico's als gevolg van niet-betalingen of onderbrekingen enz. In dit geval zal meestal een tri-partyovereenkomst worden ondertekend tussen bewoner, agentschap en winkelcentrumbeheer.
