Onderdelen van een lease-overeenkomst voor winkelcentra

Na het lezen van dit artikel zullen we meer te weten komen over de componenten van een huurovereenkomst voor winkelcentra.

Onderdelen van Lease-overeenkomst:

Het huurdocument bindt de verhuurder (de verhuurder) en de huurder (de huurder) aan een langetermijnrelatie, elk voor een deel afhankelijk van de ander voor economisch gewin en in bepaalde omstandigheden voor economische overleving. De huurovereenkomst lijkt op een collectieve overeenkomst, omdat beide documenten de gedragsregels, verplichtingen, taken, voordelen en lasten van elke partij uiteenzetten.

Bij het analyseren van een lease (of een aanbod om te leasen, soms een leaseovereenkomst genoemd) is er een overvloed aan mogelijke scenario's die zich kunnen voordoen gedurende de looptijd van de leaseovereenkomst, inclusief de verlenging ervan.

Samen met deze verplichtingen moet ook rekening worden gehouden met de financiële investering die elke partij in deze onderneming doet, samen met de verwachting van economisch succes. Lease is ook gedefinieerd als een contract tussen de houder van eigendomsrechten ("verhuurder") en de consument / gebruiker van eigendomsrechten ("huurder" of huurder), die een bepaalde periode bestrijkt.

Landheer:

Wie is een huisbaas? Zijn ze echt eigenaar van het onroerend goed of zijn ze een huurder in het kader van een erfpachtovereenkomst, een partnerschap of een commanditaire vennootschap, of een schelpenbedrijf? Als we een beroep doen op het verbond van de verhuurder, dan moet de verhuurder een substantieel geheel zijn - wat is de kwaliteit van de verbonden? Zoek naar een landtitel om ervoor te zorgen dat de verhuurder in feite het recht heeft om te leasen.

Huurder:

Wie is de huurder? Is het een partnerschap? Als dat het geval is, moet de verhuurder ervoor zorgen dat alle partners persoonlijk ondertekenen. Is de huurder een bedrijf? Als dat het geval is, zorg er dan voor dat het document is ondertekend door het bedrijf. Is er een borg? Zo ja, zorg dan dat de garant de huurovereenkomst ondertekent en dat de voorwaarden van de huurovereenkomst voldoende zijn om de garant te binden. Nogmaals, wat is de kwaliteit van de convenanten?

Garant:

Heb je een garantie of een garantie? Wat is de aard van de schadevergoeding? Gaat het om de volledige looptijd van de huurovereenkomst of een deel van de huurovereenkomst? Is het voor een onbeperkte hoeveelheid geld of is de schadevergoeding gemaximeerd? Wat gebeurt er als de huurder failliet gaat? Moet de schadeloossteller een huurovereenkomst tekenen voor de resterende looptijd?

Datum van de Overeenkomst:

Wat is de datum van de overeenkomst? Wanneer gaat de leaseovereenkomst in?

Is het een lease-overeenkomst of een licentie?

Er zijn een aantal belangen in grond die analoog zijn aan een leaseovereenkomst en die veel kenmerken van een leaseovereenkomst delen, maar geen lease creëren. Een lease-overeenkomst creëert een interesse in land. Het is minder interessant dan een vergoeding. Een licentie is een verlening van een recht op iets dat anders niet rechtmatig zou zijn.

Bijvoorbeeld het recht van een verkoper om hotdogs te verkopen tijdens een voetbalwedstrijd - een dergelijke licentie is niet exclusief. Hotels, pensions en parkeerplaatsen zijn enkele van de voorbeelden van belangen die licenties zijn en geen lease-overeenkomsten.

lokalen:

Om te beginnen moeten de partijen een duidelijk begrip hebben van de beschrijving van de afgebroken panden en de aanhorigheden daarvan (dwz parkeren). Als de lease voor een heel gebouw is, dan is het gemakkelijker om de stilstaande panden te achterhalen. Als de leaseovereenkomst een gedeelte van het gebouw behandelt, moet de leaseovereenkomst het plan bevatten van de ondermijnde locatie die aan de leaseovereenkomst moet worden gekoppeld.

Als de huurder het recht heeft om een ​​gemeenschappelijke ruimte te gebruiken, moet de gemeenschappelijke ruimte ook duidelijk in de lease worden vermeld, zodat er geen misverstand ontstaat. De dimensies van de afgebroken panden kunnen van invloed zijn op de economische aspecten van de huurovereenkomst.

De partijen moeten bepalen wie de last heeft om te betalen voor belastingen, nutsvoorzieningen, reparaties en onderhoud, verzekeringen en algemene bedrijfskosten. In een winkelcentrum kunnen anchor-huurders niet hetzelfde bedrag aan exploitatiekosten betalen als een commerciële winkeleenheid (CRU).

Bovendien moeten de partijen zeker de exacte omvang van de onderbroken lokalen kennen. Geen enkele huurder vindt het leuk om te denken dat ze 1.200 vierkante voet hebben en komt er later achter dat, in feite, het pand opnieuw is gemeten en ze nu voor 1400 vierkante voet of meer betalen.

Termijn:

De duur van de huurovereenkomst moet duidelijk worden vermeld. Over het algemeen is de termijn een periode waarin de huurder het exclusieve recht heeft op het bezit van de gebouwen en de bijbehorende verplichting om huur te betalen.

Alle partijen zijn er allereerst van overtuigd dat de bepalingen betreffende het begin en het einde van de termijn duidelijk en ondubbelzinnig zijn. De duur van de huurovereenkomst of het resterende deel daarvan is een kritieke factor voor de huurder wanneer de huurder zijn bedrijf aan een derde wil verkopen.

Aanvangsdatum:

In veel huurovereenkomsten valt de ingangsdatum van de leaseovereenkomst samen met de datum van de huurovereenkomst en is er bijgevolg geen ruimte voor dubbelzinnigheid.

In veel commerciële leases hangt de begindatum van de termijn af van het optreden van een andere gebeurtenis, meestal gerelateerd aan het voltooien van verbeteringen, die de verhuurder heeft afgesproken te bouwen. Bovendien kan de ingangsdatum worden gekoppeld aan een periode waarin sprake is van een gratis "kale huurprijs".

Huur:

Meestal is de huur verdeeld in twee secties (mogelijk drie - procentuele huur). Het eerste deel is kale huur. Het verwijst meestal naar het bedrag van de huur per vierkante voet op jaarbasis, maandelijks te betalen over de looptijd van de huurovereenkomst.

Bijvoorbeeld, als u betaalt op 1.000 vierkante voet (te huur - niet bruikbaar), tegen een basishuur van Rs. 10, 00 per vierkante voet, uw basishuur die u maandelijks betaalt, is Rs. 833.33 (1.000 X Rs. 10.00 = Rs. 10.000.00 gedeeld door 12 = Rs. 833.33).

Betaling van huur:

De betaling van huur is over het algemeen op maandbasis, vooraf te betalen op de eerste dag van elke maand (in tegenstelling tot een hypotheekbetaling die een betaling is na het gebruik van het geld voor een periode van een maand).

Soms vereist de verhuurder een reeks van achteraf uitgevoerde cheques van de huurder. Het is niet ongebruikelijk dat de huurovereenkomst een verklaring van afstand door de huurder bevat tegen enige compensatie, vermindering of aftrek. Dit betekent dat de huurder afstand doet van en afstand doet van enige en alle bestaande en toekomstige claims of compensaties of compensatie van de huur en de huur betaalt (basis en extra) ongeacht eventuele claims van de huurder tegen de verhuurder.

Bezetting en toegestaan ​​gebruik:

Leases bevatten over het algemeen een term die het gebruik van de gebouwen aangeeft. Als het gebruik nauw omschreven is, dat wil zeggen alleen voor tandartspraktijken, kan de huurder het pand niet voor andere doeleinden gebruiken. De toestemming van de verhuurder kan in bepaalde omstandigheden op onredelijke gronden worden achtergehouden. Dit wordt een probleem als de huurder het pand wil onderverhuren of toewijzen aan een derde partij die het pand wil gebruiken voor iets anders dan een tandartspraktijk.

Het is ook belangrijk om het gebruik van de gebouwen te definiëren, omdat het zal reflecteren op wat de geschikte huur zou moeten zijn, mocht de huurder een optie tot verlenging uitoefenen.

Huurderconvenanten:

1. Betaal huur:

Al uitgelegd

2. Afval en hinder:

De verhuurder wil ervoor zorgen dat het gebouw niet wordt blootgesteld aan verspilling of letsel van het gebouw en daarom moet de huurder een verbond sluiten om geen afval of enige vorm van overlast te veroorzaken.

3. Verzekeringsrisico's:

De verhuurder wenst geen extra verzekeringskosten te maken en daarom is de huurder verplicht om op zodanige wijze te handelen dat hij de kosten van verzekering niet verhoogt.

4. Netheid:

Spreekt voor zich.

5. Naleving van wetten:

De verhuurder wil ervoor zorgen dat de huurder geen enkele van de gemeentelijke, provinciale of wettelijke wetten overtreedt, met inbegrip van brandweer, veiligheidswetten, statuten en voorschriften. Deze wetten kunnen ook milieuwetten omvatten.

6. Installaties:

De verhuurder wil ervoor zorgen dat er geen installatie van apparatuur of wijzigingen aan het pand plaatsvindt die een inbreuk op de wet zou betekenen of het genot van het gebouw door andere huurders zou hinderen.

7. Regels en voorschriften:

De verhuurder zal in het algemeen een aantal regels en voorschriften vaststellen, die ze van tijd tot tijd kunnen wijzigen.

8. Overbehoud:

Wanneer de huurders na afloop van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven zonder enige verdere schriftelijke overeenkomst, zonder bezwaar van de verhuurder, is de huur gewoonlijk gelijk aan 150% van de maandelijkse basishuur.

9. Tekenen:

De verhuurder zorgt ervoor dat de borden voldoen aan de bouwvereisten.

10. Inspectie en toegang:

In dit gedeelte kan de verhuurder op elk moment en van tijd tot tijd het pand betreden met zijn gemachtigde agenten, werknemers en aannemers, voor verschillende doeleinden, inclusief maar niet beperkt tot glazenwassen, onderhoud, schoonmaakdienst, reparaties of verbouwingen of verbeteringen aan het demotte gebouw.

11. weergegeven gehuurde ruimten:

Dit laat de verhuurder of zijn agenten of werknemers toe om het gehuurde pand aan potentiële huurders te tonen tijdens normale kantooruren, gedurende de laatste paar maanden van de huurperiode.

Landlord's Covenants:

1. Rustig genot:

Dit is over het algemeen het belangrijkste verbond dat door een verhuurder aan een huurder wordt gegeven, waardoor de huurder van het terrein kan genieten zonder overlast of onderbreking van het bezit van de verhuurder. Het betekent niet: "geen geluid".

2. Interieur climate control en verlichting:

Spreekt voor zich.

3. Liften:

Als u zich niet op de begane grond bevindt, wilt u ervoor zorgen dat de liften te allen tijde operationeel zijn, of, als de lift uitvalt, dat de verhuurder de lift onmiddellijk moet laten repareren of vervangen om de toegang voor uw patiënten te vergemakkelijken. .

4. Ingangen, lobby's en andere gemeenschappelijke ruimtes:

Als huurder wilt u ervoor zorgen dat uw klanten en patiënten toegang hebben tot uw verdwenen bedrijfsruimten tijdens normale kantooruren.

5. Wasruimtes:

Spreekt voor zich.

6. Janitorial Service:

Spreekt voor zich.

7. Reparatie, schade en vernietiging:

(a) Reparaties van de verhuurder:

Zorg ervoor dat de verhuurder de plicht heeft om het pand in een goede en redelijke staat van onderhoud te houden, in overeenstemming met de algemene normen van een gebouw van een vergelijkbare aard, leeftijd en karakter en dat de verhuurder defecten snel zal repareren.

De huurovereenkomst moet zeer specifiek zijn, vanuit het oogpunt van een huurder, om aan te geven dat de huurder niet aansprakelijk is voor structurele reparaties of vervanging. U kunt ook definiëren wat structurele reparaties betekenen, inclusief het vervangen van het dak.

(b) Reparaties van huurders:

De verhuurder wil er zeker van zijn dat de huurder het gebouw in slechte staat in goede staat van onderhoud houdt.

8. Bestrijding en beëindiging:

Wanneer er sprake is van substantiële schade aan het pand, zodanig dat de huurder niet langer volledig gebruik kan maken van de verziekte lokalen of een substantieel deel van het afgebroken gebouw, wilt u als huurder ervoor zorgen dat de huur voor een periode zal afnemen van de tijd met de vereiste dat de verhuurder zo snel mogelijk tot haar besluit komt over het al dan niet repareren of beëindigen van de huurovereenkomst in overeenstemming met de beëindigingsbepalingen vervat in de huurovereenkomst.

9. Belastingen:

De huurder moet niet alleen zijn belastingen betalen voor zijn bedrijf, maar ook de onroerendgoedbelasting in sommige gevallen. Als huurder moet u ervoor zorgen dat u onmiddellijk op de hoogte wordt gesteld van elke verhoging van de belastingaanslag, met het recht om, op uw kosten, bezwaar te maken tegen een dergelijke verhoging.

Toewijzing en onderverhuur:

Toewijzing en onderverhuur zijn anders. Een onderhuur is een situatie waarbij de huurder een derde partij (een onderhuurder) exclusief gebruik van het pand toestaat voor een deel van de resterende looptijd van de huurovereenkomst. Een opdracht beschouwt de toewijzing van de gehele resterende looptijd van de leaseovereenkomst.

In het algemeen is voor een dergelijke toewijzing de schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. De verhuurder kan het recht hebben om onredelijk dergelijke toestemming te onthouden of moet redelijkerwijs handelen, afhankelijk van de tekst van de huurovereenkomst.

In de meeste situaties waarin de huurder een ondergeschik geeft of onderverhuurt, zijn deze nog steeds aansprakelijk jegens de verhuurder indien de rechtverkrijgende de convenanten van de huurovereenkomst niet naleeft. Dit blijft een voorwaardelijke verplichting jegens de huurder en moet in de huurovereenkomst worden behandeld, inclusief of de huurder aansprakelijk is jegens de verhuurder tijdens een verlenging gedurende een verlengingstermijn.

In de meeste gevallen wil de verhuurder de financiële en andere achtergrond van de toekomstige nieuwe huurder of onderhuurder hebben en zal hij de huurder een dergelijke beoordeling vragen voordat hij toestemming geeft.

Verandering in controle van huurder:

Als de huurder een corporatie is, kan de huurder de overdrachts- of onderverhuurclausule vermijden door eenvoudigweg de aandelen in het bedrijf over te dragen aan de nieuwe derde partij. Om deze ontsnappingsweg te vermijden, heeft de verhuurder meestal een clausule in de huurovereenkomst waarin staat dat als er een wijziging in de zeggenschap is over het bedrijf van de huurder, dat dan als een opdracht wordt beschouwd.

Liens en bezwaring op armaturen en verbeteringen:

De verhuurder geeft er de voorkeur aan zijn eigendom niet te laten bezwaren door de pandrechten van een bouwheer. De verhuurder houdt ervan om een ​​duidelijke titel te hebben, afhankelijk van enige hypotheek die hij aan een financiële instelling heeft verleend.

Als een huurder, als u zekerheid aan uw financiële instelling wilt geven, moet deze aansluiten bij de voorwaarden van de huurovereenkomst.

Verwijdering van fixtures en verbeteringen:

Alle verbeteringen aan het erfpachtrecht op het terrein worden in het algemeen het eigendom van de eigenaar aan het einde van de huurovereenkomst, zonder vergoeding. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen verbeteringen, armaturen en roerende goederen. In bepaalde gevallen kan de verhuurder de huurder verplichten om bepaalde verbeteringen, armaturen en eigendommen op kosten van de huurder (dwz een bankkluis) te verwijderen.

Verplaatsing van gebouwen:

Het is niet ongebruikelijk om een ​​clausule in de huurovereenkomst te zien waardoor de verhuurder de huurder naar een andere verdieping in het gebouw kan verplaatsen, met name zonder compensatie.

Verzekering en aansprakelijkheid:

1. Verzekering verhuurder:

De verhuurder zal het gebouw verzekeren als een voorzichtige eigenaar. De kosten van de verzekering komen voor rekening van de huurder of als de huurder een deel van het gebouw huurt, betaalt de huurder zijn proportionele deel van de verzekering.

Het soort verzekering zal naar alle waarschijnlijkheid omvatten:

een. Verzekering van eigendommen, met inbegrip van brand en uitgebreide risico's, alle risico-, ketel- en drukvat-, plaatglas- en aardbevingsverzekering;

b. Verzekering tegen milieurisico's;

c. Bedrijfsonderbrekingsverzekering;

d. Huurderegeling verzekering;

e. Inkomensverzekering.

Bovendien bevat de huurovereenkomst van de verhuurder in het algemeen een clausule die de verzekeringsmaatschappij van de verhuurder het recht geeft op subrogatie. Wat betekent dit? Het betekent dat ondanks het feit dat de huurder "een brand" (of een ander soort gevaar) heeft veroorzaakt, waarbij de verzekeringsopbrengsten door de verzekeraars aan de verzekerde (de verhuurder) moeten worden betaald, de verzekeraars van de verhuurder nog steeds kunnen procederen. de huurder. Het is niet ongebruikelijk voor de huurder om ervoor te zorgen dat de huurovereenkomst een vrijstelling van dat recht op subrogatie bevat.

2. Huurdersverzekering:

De huurder dient alle passende verzekeringen als een voorzichtige huurder af te sluiten, inclusief commerciële algemene aansprakelijkheid van een bedrag van niet minder dan "x" miljoen per gebeurtenis, een verlies van inkomstenverzekering en elke andere verzekering die de betrouwbare verzekeringsagent van een huurder verantwoord acht.

Verzekeringen moeten ook op een niveau worden gehouden dat geen co-assurantie tot gevolg heeft. Er is sprake van co-assurantie waarbij sommige verzekerden kunnen beslissen om te verzekeren voor een bedrag dat lager is dan de volledige waarde van het onroerend goed.

Om verzekerden tegen onderverzekering te beschermen, bepalen verzekeraars dat een minimumpercentage van de totale waarde moet worden verzekerd, meestal voor 80% of 90%. De waarde wordt niet bepaald wanneer de polis wordt uitgegeven, maar op het moment van het verlies.

3. Clausule inzake scheidbaarheid en cross-aansprakelijkheid:

Als algemene regel geldt dat als er twee verzekerden (bijvoorbeeld een verhuurder en een huurder) zijn genoemd in een polis, één verzekerde niet kan herstellen op grond van de polis voor enige schade aan zijn eigendom veroorzaakt door de andere verzekerde en een verzuim door een verzekerde met naam zal in het algemeen het beleid ten aanzien van beide verzekerden ongeldig maken.

Om deze problemen te voorkomen, moeten de verzekerden eisen dat er een clausule inzake de renteclassificatie en de clausule inzake wederzijdse aansprakelijkheid aan het beleid wordt toegevoegd. Deze clausule stelt de verzekerde in staat de voordelen te ontvangen die in de polis zijn vervat, niettegenstaande het feit dat de schade is veroorzaakt door het beleid van de andere verzekerde.

Verder is een verzuim door een verzekerde onder de polis die anders het beleid in zijn geheel zou vervallen, alleen van toepassing op de partij die de standaard maakt en heeft geen invloed op de dekking van de andere benoemde verzekerde.

Ondergeschiktheid, attestering, registratie en certificaten.

1. Hypotheek:

De rechten van de verhuurder op grond van de huurovereenkomst kunnen worden gehypothekeerd of overgedragen aan een koper of kopers naargelang het geval. De verhuurder verlangt in het algemeen van de huurder dat hij een huurder is van dergelijke kopers of hypotheekhouders onder de huurovereenkomst en daarom bepaalde documenten moet ondertekenen.

2. Ondergeschiktheid en gehoorzaamheid:

De ondergeschiktheidsclausule vereist dat de huurder zijn belang ondergeschikt maakt aan dat van de hypotheekhouder. Indien dit vereist is, dient de huurder een door de verhuurder en de hypotheekhouder ondertekende niet-verstoringsovereenkomst te verkrijgen waarin in principe wordt verklaard dat indien de verhuurder in gebreke is onder de convenanten in de hypotheek, en de hypotheekhouder voornemens is actie te ondernemen tegen de verhuurder, dan het zal de huurder op de hoogte stellen en op voorwaarde dat de huurder aan al zijn vereisten onder de huurovereenkomst heeft voldaan, niet om de huur te verstoren of te beïnvloeden - in feite het verlaten van de huurder alleen.

3. Registratie:

Het is over het algemeen verstandig, met name wanneer de huurovereenkomst drie jaar of langer is, om de huurovereenkomst bij het Land Title Office te registreren. De meeste verhuurders willen echter niet dat deze huurcontracten om voor de hand liggende redenen worden geregistreerd. Soms kan een compromis worden uitgewerkt.

4. Certificaten:

Van tijd tot tijd kan de verhuurder de huurder verplichten om een ​​estoppelcertificaat te geven aan een volgende koper van het gebouw of aan de hypotheekhouder, wat aangeeft dat er geen wanbetalingen door de verhuurder zijn.

Als u in feite een estoppelcertificaat ondertekent waarin staat dat de verhuurder niet in gebreke is in het kader van de huurovereenkomst, wetende dat de verhuurder in gebreke is in het kader van de huurovereenkomst, dan kunt u worden uitgesloten van het vervolgen van uw recht onder de huurovereenkomst voor die standaard.

Standaarden huurder - Remedies of Landlord:

U dient de aan de verhuurder geboden rechtsmiddelen zorgvuldig te lezen over het niet betalen van huur, rente en tijd om een ​​verzuim te herstellen.

De hele huurovereenkomst:

Zoals eerder in dit artikel werd gezegd, is een mondelinge overeenkomst het papier waarop het is geschreven niet waard. Dientengevolge moeten alle zijdelingse deals, afspraken of representaties tussen de partijen worden gereduceerd tot het schrijven. Over het algemeen zegt de huurovereenkomst dat er geen convenanten, verklaringen of garanties zijn, expliciet of impliciet, behalve en wat in de huurovereenkomst is vastgelegd.

Sloop:

Afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, is het niet ongebruikelijk om een ​​sloopclausule in de leaseovereenkomst te hebben. Dienovereenkomstig, als de sloopingsclausule binnen een specifieke tijd (dwz één jaar) van start gaat, dan zou het verstandig zijn om niet veel geld in huurderfixures en huurderverbeteringen te stoppen.

In feite heeft de verhuurder, niettegenstaande de duur van de huurovereenkomst, het recht om, bij een passende kennisgeving, de huurovereenkomst te beëindigen op basis van het feit dat het gebouw zal worden gesloopt. Een sloopclausule beïnvloedt de waarde van uw praktijk.

Onteigening:

De onteigeningsclausule moet zodanig zijn ontworpen dat zowel de verhuurder als de huurder effectief in staat zijn zijn vorderingen naar voren te schuiven, zodat beide profiteren van elke onteigening.

Optie om te verlengen:

Dit is een van de meest verwaarloosde clausules in een leaseovereenkomst. Als u een optie tot verlenging wilt uitoefenen, moet u begrijpen dat dit moet worden gedaan binnen de tijdslimieten die in de leaseovereenkomst zijn vermeld, bij voorkeur door de verhuurder en als de huur niet kan worden overeengekomen, bent u nog steeds gebonden door het pand te leasen. tijdens de optieperiode met de uitgifte van het huurbedrag dat in het algemeen door arbitrage moet worden bepaald.

parkeren:

Voor veel huurders is parkeren een belangrijk probleem. Als u bijvoorbeeld in een stripwinkelcentrum bent waar beperkte parkeergelegenheid is, kunt u bepaalde kraampjes exclusief voor uw gebruik laten markeren. U kunt ook overwegen om parkeerstalletjes van de andere huurders in het stripwinkelcentrum of -gebouw te overwegen. U wilt bijvoorbeeld niet naast een makelaarskantoor zijn waar dagelijks meer dan 20 agenten van het terrein komen en gaan.

Persoonlijke convenanten:

Als de leaseovereenkomst een Recht van eerste weigering of een optie tot aankoop bevat, zorg er dan voor dat het document is geregistreerd in het Land Title Office. Zorg er ook voor dat deze persoonlijke convenanten (die niet met het land lopen) tijdens een verlengingsperiode worden overgedragen.