Wat wordt verwacht van Tenant Mix-plan?

Krijg het antwoord van: What is Expected Tenant Mix Plan?

Het is duidelijk dat er veel aandacht moet worden besteed aan de eerste verhuur van winkelcentra, het opbouwen van demografische of zelfs kostbare psychografische studie van de stroombekkenpopulatie om een ​​ontwerp van tenantmix te creëren. Het eerste onderzoek om "Mix van categorieën van retailers" te identificeren, kan worden gedaan door onderzoek in de detailhandelssector en onderzoek naar marktpotentieel, zoals we hebben gezien dat dit voor het hele winkelcentrum wordt gedaan.

Dit fungeert als basis voor benaderingen door agenten toe te staan ​​naar een hiërarchie van anchor-tenants, vrijetijds- en serviceproviders, MSU's, mindere huurders en exploitanten van grafheuvels en kiosken.

Misschien is de eenvoudigste verwachting dat een centrum zoveel mogelijk klanten moet aantrekken. Er is een directe relatie tussen de grootte van het winkelcentrum en de potentiële aantrekkingskracht van het winkelcentrum op het winkelend publiek.

Binnen de beperkingen van de omvang van een centrum hangt de "maximale aantrekkelijkheid van de bevolking van dat specifieke handelsgebied" echter af van het creëren van voldoende diversiteit in de huurdersmix. Dit moet echter deel uitmaken van een coherente goederenmix, als "een evenwichtige diversificatie van winkels met een breed scala aan producten en diensten".

Er zijn duidelijke ruimtebeperkingen voor de mogelijkheden van centra om een ​​breed scala aan producten aan te bieden, wat leidt tot keuzes in aspecten van huurdersmix, zoals de balans tussen gebruiksgemak en vergelijkende goederen, en het prijs- en kwaliteitspalet.

Het blijkt dat de variatie in huurdersmix de selectie van een winkelcentrum beïnvloedt en heeft aangetoond dat dit de frequentie van winkelen beïnvloedt. De keuze van de huurdersmix moet voldoen aan de onvervulde vraag naar goederen en diensten binnen het verzorgingsgebied. Een centrum dat zorgt voor tekorten in het goederenaanbod in welk gebied dan ook, kan daarom het winkelen verminderen en de verkoop van concurrerende centra vastleggen.

Huurdersmix moet een specifiek beeld creëren voor het centrum en het positioneren ten opzichte van concurrerende winkelcentra. De behoefte om een ​​centrum te onderscheiden van zijn concurrenten is gegroeid naarmate hun aantal is toegenomen.

Omdat het huren van ankeropslagplaatsen in een centrum de haalbare totale huurdersmix bepaalt, zijn ze van invloed op het bepalen van het assortiment goederen dat kan worden aangeboden om te voldoen aan de vraag van het stroomgebied en om het centrum in de winkelhiërarchie te positioneren.

De psychografische benadering van merchandise-selectie achter het ontwerp van huurdersmix kan resulteren in een huurdersmix die is ontworpen om te voldoen aan de vraag naar vergelijkbare winkels aan het midden tot het hoogste niveau van de kwaliteit en prijsklasse, waardoor het centrum wordt onderscheiden van een ander groot regionaal centrum in de buurt. De rol van de ankerplaats is echter nog belangrijker zelfs. De ankerplaatsen oefenen een dominante invloed uit op het imago van de winkeler van een winkelcentrum en daarmee op het mecenaat van het centrum.

Het positioneren van een winkelcentrum in de retailhiërarchie wordt dan ook grotendeels bereikt door verhuur van ankers. De algehele goederenvoorziening is afhankelijk van de initiële opslag van ankeropslagplaatsen, maar keuzes van huurders voor MSU's en andere eenheden dragen bij aan deze doelstelling en er is gesuggereerd dat het opnemen van een groter aantal onafhankelijke handelaren in plaats van de alomtegenwoordige uniformiteit van de nationale multiples, kan bijdragen aan een verhoogde differentiatie tussen centra. Shoppers kunnen door veel factoren worden aangetrokken tot een winkelcentrum.

Het doel van de investor verhuurder is om aankopen, goederen en diensten te doen, de omzet van retailers te vergroten en het aandeel dat ze als huur kunnen nemen. De motivatie van klanten om het centrum te bezoeken kan echter bestaan ​​uit een gesprek met familie en vrienden, browsen om informatie te verzamelen over mogelijke toekomstige aankopen, verveling en anderen te verminderen in plaats van het kopen van goederen of diensten.

Winkelcentra zijn "de rol van aankoopsite overstegen om een ​​centrum te worden voor vele mogelijke activiteiten". De huurdersmix kan het bedrag van de uitgaven verhogen door deze niet-winkelactiviteiten aan te pakken. Gebruikelijke methoden zijn om kansen te bieden voor eet- en vrijetijdsactiviteiten. Door plaatsen te bieden om te rusten en te eten, kunnen klanten worden overgehaald om langer in het centrum te blijven, wat de kans dat ze zullen uitgeven vergroot.

'Fun retailing' is een belangrijk onderdeel van Tenant Mix en het wordt gezien in de vorm van bioscopen en food courts, en meest recent zijn thematische ontspanningsdorpen, gezondheidsclub, pubs, casino en jeu de boules baan van Bluewater Park. Hoewel de opwindende eigenschappen van huurdermix eerder verband hielden met niet-winkelvoedsel en vrijetijdselementen, constateert Court dat opwinding nu naar verwachting zal worden geleverd door winkels zelf, door aspecten van hun ontwerp, ambiance en multimedia-entertainment voor klanten.

Lijsten van huurdersmixregels geven aan hoe belangrijk het is niet alleen om een ​​gebalanceerde verscheidenheid aan huurders te selecteren, maar om ze zorgvuldig in het centrum te plaatsen, zowel in relatie tot de lay-out van het centrum als in relatie tot elkaar. Het doel is om "maximale voetgangersstroom te creëren om een ​​100% locatie voor alle huurders te garanderen" en "een logische lay-out van winkels" en wordt voorgesteld dat ontwikkelaars dit aspect van de mix verwaarlozen.

Verschillende ontwikkelaars wijzen op de problemen van het realiseren van optimale locatieplannen vanwege marktzwakte en grote retailers die specifieke locaties eisen. De locatie van anchor-tenants en MSU's zijn cruciale beslissingen die mensen door het centrum trekken, vanuit de toegangspunten, en gebieden met een lage voetgangersstroom vermijden waar een paar retailers kunnen gedijen.